Q&A アメリカ物件を買う際のよくある質問をまとめています。

質問   英語が苦手ですが、物件を購入する事はできますか?

      また、管理会社とのやりとりなど不安があります。

 

回答   直接の管理会社とのやり取りはすべて弊社を通じて行いますので、ご安心下さい。


質問   入居率(空室率)はどの位ですか?

 

回答   日本では、2013年現在、賃貸物件における空室率は20%前後となっております。

      弊社の取り扱う物件は、入居率は90%以上となっています。

      この様な高い入居率を誇っている理由としては、エリア単位、ストリート単位で

      物件スクリーニングを行っています。

      不動産投資は日本も海外も同じですが、立地の良し悪しが決め手となります。

      出来る限り、客付けが行いやすい物件を探して、ご紹介しています。

質問   利回りが高いと聞きますが、実際に掛かるコストを含めどの位利益が出ますか?

 

回答   エリアで異なりますが、ネット利回りで14%以上確保できる物件を提供しております。

      キャピタルが狙えるエリアについては、上記の限りではありません。

質問   家賃の受取りはどの様にするのでしょうか?ドル口座は作らなければいけないのでしょうか?

 

回答   家賃の受取りは、小切手か外貨送金となります。

      小切手の場合、郵送でご自宅に小切手をお送りしますので、それをお近くの銀行で

      換金して頂きます。

      外貨送金の場合、現地口座を保有されている場合は現地口座への振込みとなります。

      現地口座をお持ちでない場合、ネットと郵送で外貨口座開設が出来ますので、

      都度、ご相談下さい。

質問   送金に関わる手数料等、どの程度費用がかかるのでしょうか?

 

回答   外貨送金手数料は、金融機関により異なりますが、およそ25ドル~30ドルです。

      また、着金手数料も金融機関によりかかる場合もありますので、家賃受取り口座を

      開設される場合は、事前にお問い合わせ下さい。

質問   物件購入の手順はどの様な流れでしょうか?また、証明書等必要でしょうか?

 

回答   物件購入の流れをご確認下さい。

質問   物件取得にかかる諸費用はどの程度かかるのでしょうか?

 

回答   物件のタイプ(戸建かアパート)にもよりますが、

      戸建の場合、およそ3,500ドル~4,000ドルを考えて頂ければと存じます。

      また、州によって、郡税や州税、固定資産税、タイトルカンパニー費用、

      クロージング費用、物件検査費用など、異なってきますので、

      個別にご連絡頂ければと存じます。

質問  売却及び出口戦略はどの様に考えていますでしょうか?

 

回答  売却をご検討されるのであれば、原則5年間は保有して頂く前提での話となりますが、

     アメリカの景気回復に伴い、人気エリアから順に価格が上がってきます。

     その為、キャピタルゲインを中心に考える場合、利回り重視ではなく、エリア重視で

     検討される事をお勧め致します。

     また、リーマンショックほどの大きな経済ショックが無い限りは、購入価格を下回る事は

     少ないと思いますが、利回りの高い物件は、相対的に見てもキャピタルが期待できない

     エリアもございます。

質問  日本では、サラリーマンをしており確定申告はしておりません。

     アメリカに物件を購入した場合、日本でも確定申告は必要になるでしょうか?

 

回答  アメリカで不動産を購入して所得がある場合、アメリカでも確定申告義務は生じます。

     日本とアメリカは、日米租税条約を結んでおりますので、所得税の2重課税には

     なりませんが、日本での所得が年間20万円以上の場合は、日本での確定申告は

     必要となります。

質問  私はアメリカ物件の固定資産税を支払っておりません。

     物件を売却したいのですが、固定資産税と相殺にできませんか?

 

回答  物件代金と固定資産税の相殺はできません。

     原則として固定資産税を納税後、物件売却依頼を行って下さい。

     リアルタイムでの固定資産税の支払いはこちらから(デトロイト市役所)


     また、延滞してしまった過去の固定資産税を支払う場合はこちらから

質問  私は固定資産税を支払いたくありません。未払いの場合何か罰則はあるのでしょうか?

 

回答  原則として、オーナーは所有物件の固定資産税の支払い義務があります。

     例えば、セクション8プログラム(家賃補助)のテナントがいる場合は、固定資産税を

     滞納する事によって、セクション8の規定違反になるため、テナントを強制退去させられます。


     その他、固定資産税未払いの物件は賃貸募集登録ができなくなってしまう事や、

     仮に募集を行っても固定資産税を滞納している物件はテナントが敬遠します。

     また、固定資産税滞納が続けば、遅延金が加算され、それが継続すれば差し押さえ

     となってしまいます。


     固定資産税の支払いはオーナーの義務ですので、しっかり支払いしてください。