売買におけるシステム

公正な取引形態(透明性のある売買)

日本の場合、不動産売買において仲介業者は、出来る限り両手(売主の仲介と買主の仲介が同じ)にしようと考えています。これは、仲介業者が売主側の立場で動く仲介業者が多い事を意味しています。

 

一方、アメリカの場合、過去、この両手取引は売主と買主の利害対立があるとして、問題視

(瑕疵担保責任、売買価格の操作)された結果、double agent(双方に仲介を付ける取引)を採用するレアルター(不動産屋)が多くなっています。

 

その他、アプレイザー(専門的な知識を持った不動産鑑定士)によるインスペクション(物件検査)や

タイトルカンパニー(売買を担保する会社)による権利瑕疵保険や手付金詐欺の保護など、

買主にとっても公正な取引形態が確立されています。

 

つまり、1件の売買において各分野の専門家複数が関わる事によって、透明性のある取引が出来るため、遠隔地であっても、安心して取引を行う事が出来ます。

 

日本においては、民主党がアメリカに習い、両手禁止を働きかけています。

 

物件の履歴

不動産サイト
不動産サイト

アメリカでは、一般の方でも物件についての過去履歴が見れる様になっています。

例えば、このZillowというサイトでは、物件スペックや築年数、過去の売買履歴、物件価格推移、固定資産税推移、現在の予測価格など確認する事ができます。

※差押えやREOは価格は表示されておりません。

 

 

日本では、売買履歴や物件価格推移など、過去の情報は確認する事が出来ないため、日本と比較するとアメリカの不動産売買は非常に透明性があると考えられます。

 

 

滞納への対応

賃貸住宅において、一番の懸念材料は滞納への対応です。

日本の場合、借主保護の為、滞納し始めて4ヶ月間は、法的な対応が難しいとされています。

つまり、4ヶ月以降でないと、具体的な動きが取れない為、初動が遅くなりがちです。

 

一方、アメリカにも借主への保護があるものの事実上1ヶ月以上滞納をすると、執行官を雇い警察官の立会いの下、追い出す事が可能です。

執行官への費用は数百ドル程度で、勿論、日本のように引越し代を負担するなど必要ありません。

 

下記の画像は、実際の立ち退き現場の動画です。

必死に入居者は抵抗していますが、強制立ち退きは免れることは出来ません。

下記は、デトロイトでの取り組みです。

デトロイトでは、2013年に向けて再開発をしています。治安の改善に努めようと、廃墟と化した物件を自治体が買取り、ボランティアを募り解体し、農園や公園にする事で、地域のコミュニティーを形成しています。これらの取り組みには、スターバックス社(緑色Tシャツ)も取り組みに参加するなど、企業も名乗りを挙げています。地域の活性化という意味でも非常に良い取り組みですが、他方では、取り壊しにより住宅物件数が減少しますので、既存のオーナー様としても、需給バランスが良い方向に動く為、良い影響があります。