アメリカ不動産の常識

中古市場の成熟

アメリカ中古販売数推移
アメリカ中古販売数推移

アメリカ不動産の特徴は、中古市場が成熟している点です。

ヨーロッパなどでも築100年~200年という建物がいまだに住居として使われているというのは、聞いた事があるかと存じます。考え方としては、その建物に対して定期的な修繕を施しており、人が住める状態のものであると評価されれば、資産価値は

維持される。というヨーロッパ式の考え方もアメリカは採用しています。その為、中古市場の活性化に繋がっています。

新築よりも中古住宅の方が人気があります。

ペンキで塗装
ペンキで塗装

アメリカでは、州により異なりますが、年1回の頻度で市役所によるホームインスペクションがあります。

インスペクションとは、物件検査の事で、所謂、査定が各物件に入ります。 

アメリカ人の多くは一生のうち、平均で7回住宅を買い換えるという統計が出ておりますが、物件を購入し住みながら自分の物件の修繕を行い、価値が上がった所で、売却し、ライフスタイルに合わせて大きな物件に住み替えをしていきます。

 

一方、日本では、自宅を買えば一生住み続けるという方が大半ですが、アメリカの場合、新婚時は2ベットルームに住み、子供が出来たら3ベットルームという形で住み替えをするのが一般的です。その様な背景もあり、中古市場が成熟しています。

魅力的な減価償却による節税

アメリカ物件の減価償却

減価償却の違い
減価償却の違い

【ケーススタディ】

築30年の物件価格400万円、ネット利回り15%の物件を購入した場合をケーススタディとして事例を挙げます。(個々の所得による税率の差は加味せず、物件単体の比較です)

日本の場合、木造の法定耐用年数は22年とされております。

 

日本物件の場合、22年を経過した木造建築物は、ほぼ土地値のみという評価になります。

一方、アメリカ物件の場合、土地価格が2割、建物価格8割となっており、同じ400万円の物件を購入したとしても、建物価値が320万円あります。

 

つまり、日本とアメリカで同じ築古物件で同じ利回りの物件を買うという比較では、減価償却で大きく差が出るため、節税対策としては非常に有利となります。


減価償却とは、建物や設備などに投資した際、その按分比率を使用する経過年数に従って、法定耐用年数内で経費計上するという制度ですが、土地の取得費は、減価償却の対象となりません。

(土地は経年に伴い減価しない)

 

従って、単純に同じスペックの投資物件を買う場合、アメリカ不動産の方が節税対策=キャッシュフローが高い事が解ります。

(課税所得が赤字になる場合、確定申告時、通算損益により税金の還付も受ける事が可能です)

アメリカの減価償却の考え方は、賃貸住宅の場合、27.5年の法定耐用年数となっています。

 

しかし、アメリカの場合、適切な修繕を行う事で、基準を満たせば、資産価値が減少

しないという特徴があります。

 

日本とアメリカの抜本的な違いとしては、日本の場合、消費財としての認識がある為、

スクラップ&ビルドの考え方が浸透しております。

 

その背景として、日本では、戦後、短期間で大量の住宅を建築しなければいけない背景があり、

質よりも量を重視し、建物構造が貧弱なものが多く供給されてきました。

当然、耐久性の高い世代を超えて使われていくような良質な住宅は建てられなくなる事は

明白です。

 

つまり、いかに安価で建築するかという部分に注力されており、それが現在の日本の建築物です。

一方、アメリカの場合、消費財という認識ではなく、立派な資産として、認識されていますので、耐久性の高い建築となっています。


そういった建築物における背景がありますので、必要な修繕を施せば、資産価値は

減らないという事になります。

 

アメリカの場合、売買において、市役所が建物検査を行い、その品質基準に満たす為に

必要な修繕箇所を修繕する前提で売買が成立します。その為、物件を購入時点では、

減価償却が元に戻り、27.5年で償却を行う事になります。