なぜ、今アメリカ不動産投資か?

S&Pケース・シラー全米住宅価格指数チャート (1987-2012)
S&Pケース・シラー全米住宅価格指数チャート (1987-2012)

2007年アメリカでは、サブプライム問題が勃発し、市場では金融商品のみならず、不動産も投売りされ、価格が下落をしていました。しかし、2008年リーマンブラザーズの破綻で更に、

不動産価格の下落に拍車が掛かりました。

投資を行う上で、最も重要なのは、売買のタイミングです。

 

長期的な視点で見ると、50%~70%の下落をしたアメリカ不動産を、今、絶好の買い時かと存じます。

 

 

ピークからの下落率トップ10都市 (2011年11月)

ラスベガス、ネバダ州: 61.6%
フェニックス、アリゾナ州: 56.4%
マイアミ、フロリダ州:51.5%
タンパ、フロリダ州:48.0%
デトロイト、ミシガン州:45.1%
サンフランシスコ、カリフォルニア州:41.3%
ロサンゼルス、カリフォルニア州:40.5%
サンディエゴ、カリフォルニア州:40.0%
ミネアポリス、ミネソタ州: 36.3%
シカゴ、イリノイ州:34.8%

リーマンショック記事
リーマンショック記事

住宅(サブプライム)ローンで物件を購入した大半の方は、頭金10%で物件を購入をしています。

アメリカの場合、購入当初の物件価値に対してローンを組んでいます。しかし、物件価値が下落すると、その下落分の担保を追加で入れるか、損金をキャッシュで銀行に支払わなければいけないルールになっています。サブプライムローンを組んでいる方は、所謂、低所得者ですので、売却できる資産もなければ、純金融資産も持ち合わせていない方が大半です。

 

 

フォークロージャー物件
フォークロージャー物件

「54軒に1軒の割合で差し押さえ」・・・アメリカの住宅差押え件数、2008年には233万件となり、前年比で81%増となった。

2008年には住宅ローンの猶予特例法(モラトリアム)が

施行され、一次は破産が減少したものの猶予特例法の期限が切れると、再び破産件数が増加した。差押え物件が出ると、

その周辺物件の地価(担保価値)も下がる為、ローンの組み換えを求める人が急増した。

高利回り物件獲得のチャンス!

住宅価格とローン残高
住宅価格とローン残高

戦後、アメリカは住宅ローン残高と共に住宅価格が上昇の一途を辿った。サブプライム問題やリーマンショックの影響で、

住宅価格(青グラフ)が著しい下落をしている。

今後、住宅ローンの不良債権を金融機関がどの様に消化するかという問題もあります。金融機関の不良債権問題が片付けば、また、ローン残高と共に、住宅価格が上昇すると予想されますが、今、現時点では、本来の価値よりも安価な投資額で物件を買うチャンスとなります。

非農業部門の雇用者数増減推移グラフ
非農業部門の雇用者数増減推移グラフ

2011年4月 米労働省が発表した雇用統計によると、非農業部門の雇用者数は前月比24万4000人増加した。

非農業部門の雇用者数の増加は、徐々に民間が雇用が増えていることが分かる。

勿論、検討している州や郡などマクロ的に分析をする必要性がある。

但し、日本と異なり移民の受入政策により、年間60万人以上は毎年流入している。そういった観点からも長期的には経済も回復してくると考える。つまり今は、物件価格が下落しておりアメリカで物件を買うチャンスと言える。 


アメリカは先進国の中でも、唯一、人口が増加している国です。

人口増加国に投資を行うのは、投資としての王道です。

The Capital Tribune Japanというサイトでアメリカ物件を買う日本の個人投資家が増えているという記事